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楼市逆袭京津冀协同房价先行暗藏风险

发布时间:2019-08-16 19:51:03

  京津冀协同发展究竟难在哪儿?需要突破哪些重大制约瓶颈?《财经国家周刊》京津冀协同发展调研组,历时一个多月在三地采访调研,以问题为导向,求解推动区域协同发展一系列重大问题的解决路径。

  采访调研过程中,诸多省市决策官员和长期关注京津冀发展的专家表示,京津冀区域长期缺乏有效的利益协调机制,市场自发合作的模式又难以壮大,是制约区域"协同"的关键因素。所幸的是,在当前一些现实问题的倒逼下,京津冀协同发展既获得了多方高度共识,又得到了中央层面的强力推进,有可能实现历史性的突破。

  楼市逆袭京津冀协同

  北京周边地区承接首都、人口产业转移和功能疏解的最大优势就是价格。如果让房地产优先发展,把价值洼地都填平了,周边地区的优势也就丧失了。

  在京津冀协同发展理念已提出,而相关规划又尚未出台之际,利用"政策时间差",环北京周边房地产市场出现新一轮炒作。

  《财经国家周刊》调查发现,部分区域房价月度涨幅超过历年之和,个别楼盘甚至"一天三涨",开发商夸大宣传制造涨价预期,地方政府对"京津冀协同"理解片面化,有意无意间助长"房地产先行"势头。同时,房价暴涨引发当地群众包括恐慌在内的复杂心态,也埋下供应过剩、市场超跌风险。价格要素的陡升,会为今后区域协同发展规划的实施设置很大阻力。

  如何破解"规划未定、楼市先火"?接受《财经国家周刊》采访的多位相关人士认为,应该在综合运用行政和市场手段遏制炒房的同时,尽快明确相关规划,统一认识,稳定预期。

  "协同"成涨价借口

  距北京正南约60公里的廊坊市永清县,借北京新机场、京台高速即将贯通等规划利好,房地产市场从201 年底开始量价齐升。

  在永清境内的公路沿途,随处可见派发售楼广告的当地居民。只要有车停下来,便有人上前搭讪,向车内塞楼盘海报。海报上的宣传语,大都与京津冀协同发展的某些规划概念相关。其中,"动批落户"、"京台高速贯通"、"首都第二机场"是主打卖点。

  永清"世嘉正园"项目201 年12月底开盘,均价6000元/平方米,目前售价7500?8500元/平方米。4个月涨幅约25%。销售总监李本春告诉,购房者超过65%是北京人。他刚接待的一组客户,"4个人买了10套房子,而且都是全款"。

  永清县城最明显的一波房价上涨始于4月 日。当天,北京市西城区与廊坊市政府签订合作对接框架协议。一个名为"帕克先生的别墅"的住宅项目,以"动批落户"的名义带头涨价,一周之内,房价从6100元/平方米上调至8000元/平方米。其他楼盘纷纷跟涨。目前永清县内已难觅单价低于7000元/平方米的新房。

  在邻近的固安县, 月以来,借助京津冀协同的利好,个别楼盘也开始大幅提价。廊坊圣阜房地产公司在固安开发的一处楼盘预计5月份开盘。一期(201 年10月开盘)均价5800元/平方米,二期已为7000元/平方米,上涨约20%。

  目前均价已经超过1.1万元/平方米的燕郊楼市,今年以来虽整体走势平稳,但也不乏个别楼盘借助"利好"涨价。在售楼盘"富地广场"201 年12月开盘价1.1万元/平方米,2014年2月中旬每平方米加价2000元,目前售价接近1.4万元/平方米。

  邻近北京的河北涿州、香河、大厂等地,自201 年底以来,房价也有不同程度上扬。但近期受北京住宅市场观望氛围的影响,有价无市的情况较为普遍。

  调查发现,近半年来北京周边的房价上涨,有区域价值面临重估、北京刚需外溢等客观因素,也有开发商和地方政府"主观作为"的影响。

  首先是开发商夸大宣传、人为制造涨价预期。最典型的是保定,自 月19日被传为"首都行政副中心"以来,市区在售楼盘普遍涨价超过1500元/平方米,相当于过去5年的涨幅。保定楼市购房"扎堆"期间,一则未经证实的传言--"4名北京人买下保定楼盘整个片区"四处扩散。而这类蛊惑人心的宣传大多出自开发商之口。

  其次是地方政府对"区域协同"理解有误区,某些不全面的解读,有意无意间助长了"房地产先行"势头。4月10日,在北京召开的2014北京春季房地产展示交易会上,不乏众多河北、天津城市的政府官员到场,给人"为当地楼盘推销助阵"的感觉。"京津冀一体化"、"一小时生活圈"成为官、商的一致说辞。

  瞬时起,一些炒房利益相关者的哄抬和鼓噪,也是诱发楼市虚火的重要因素。保定几乎各大售楼处频繁闪现倒房号、炒楼花的"房虫"身影;一些受雇于开发商的商业媒体,更是直接组织看房团,拉到售楼处排队。

  "房价先行"暗藏风险

  规划未定,楼市先火。《财经国家周刊》调查发现,环北京周边地区房地产市场的超前发展,已暴露出诸多隐患。

  在万科集团副总裁毛大庆看来,"北京周边地区对高房价的承受能力,要远比北京脆弱得多"。房价的过快上涨,势必将使当地农民背负更高的"市民化"成本。

  以保定市为例。该市下辖的22个县市中,70%是农业人口。这一轮的房价拉升,普遍超出当地普通购房人群的收入水平。同样,在河北省廊坊市永清县,一位科级干部告诉,房价跳涨,让当地人感到恐慌。"像我这样的工薪阶层,月收入也就两三千元,现在的房价,我们当地人是买不起了"。

  需要警醒的是,北京周边地区房价的投机性暴涨,或将诱发后续深度的回调。中原地产首席分析师张大伟认为,应谨防未来可能出现的市场暴跌风险。2010?2011年之间,北京市通州区曾因"副中心"传言,房价先暴涨,后"腰斩",引发受损业主围攻售楼处,酿成群体性事件。

  在调查中还发现,北京周边地区房地产市场无序供应现象颇为普遍,可能埋下"过剩"和"鬼城"隐患。

  曾经靠"蓝印户口"吸引北京、河北购房者的天津市武清区,一度被舆论诟病为"鬼城"。截至4月底,该区可售房源超过2万套。本已库存去化缓慢、房屋空置率奇高,又逢天津市即将停止实施蓝印户口政策,核心利好消失,楼市前景堪忧。

  另一个例子,是迄今已吸纳超过 0万北京购房者的燕郊,也被舆论称为"睡城"。据当地开发商介绍,2014年仍有10余个在售楼盘,总计供应量达400万?500万平方米。这些房源,约有95%要靠北京人消化。而美林地产销售总监李京告诉,自201 年燕郊房价突破1万元大关后,对北京购房者的吸引力已经开始下降。

  多位受访对象表示,如果任由北京周边房地产市场"野蛮生长",未来北京恐怕还要输出更多睡城。北京市社会科学院副院长赵弘呼吁,"应警惕北京大城市病演变为区域病"。

  在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来,房价过快上涨,很可能阻碍京津冀一体化进程。"北京周边地区承接人口、产业和功能转移的最大优势就是价格。如果让房地产优先发展,把价值洼地都填平了,周边地区的优势也就丧失了"。

  与风险相伴的是,目前北京周边房地产市场抗风险机制并未得到应有的重视。突出体现在管理方面还不够规范,在售的住宅"五证不全"现象颇为普遍。这为一系列购房纠纷埋下了隐患。

  在永清县,遇到的一位购房者2010年购买了 套住宅,但至今4年时间,仍未拿到产权证。另外,虽然大部分楼盘都表示,根据当地政策,外地人购房不予贷款,但在固安、永清,个别楼盘仍为"有诚意"的客户预留了特殊通道。

  未来两个月,将是京津冀协同发展国家战略规划出台的关键期。接受《财经国家周刊》采访的相关人士表示,利用"政策时间差"进行市场炒作可能会反复出现。这需要政府从行政、市场等多种手段出发,尽早明确政策规划,引导市场回归理性。

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